Kiinteistökaupan virhevastuu ja asuinkiinteistön kuntotarkastus
Väisänen, Satu (2022)
Avaa tiedosto
Lataukset:
Väisänen, Satu
2022
All rights reserved. This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-202202052141
https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-202202052141
Tiivistelmä
Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli tarkastella kiinteistökaupan virhevastuuta kiinteistöä koskevissa eri virhetilanteissa, erityisesti yksityishenkilöiden välisen asuinkiinteistökaupan laatuvirheissä. Yksityishenkilöillä asuinkiinteistöjen kauppoihin liittyy suuri taloudellinen intressi. Vaikka kuntotarkastusten tekeminen on yleistynyt asuinkiinteistöjen kaupanteon yhteydessä, tehdään kauppoja kuitenkin yhä edelleen osittain puutteellisen tiedon pohjalta. Kaupanteon jälkeen ilmenevät laatuvirheet kuten kiinteistöstä löytyvät home- ja kosteusvauriot aiheuttavat osapuolten välille riitoja, joita ratkotaan lopulta tuomioistuimissa asti. Työ tarjoaa siten yksityishenkilöille tietoa kiinteistökaupan eri virhetilanteista, jotka on hyvä tiedostaa ennen kaupantekoa osapuolten välisten, kiinteistön virhetilanteisiin liittyvien riitojen vähentämiseksi.
Teoreettinen viitekehys alkaa keskeisten käsitteiden määrittelyllä sekä kiinteistökaupan vallintavirheiden ja oikeudellisten virheiden yleisesittelyllä. Tämän jälkeen työ keskittyy tarkastelemaan yksityiskohtaisesti kiinteistökaupan yleisintä virhetilannetta eli kiinteistön laatuvirheitä. Laatuvirheitä tarkastellaan niin myyjän tiedonantovelvollisuuden kuin myös ostajan selonottovelvollisuuden kannalta sekä selvittämällä asuinkiinteistön kaupanteon yhteyteen nykyään yleisesti kuuluvaa kuntotarkastusta. Laatuvirheiden tarkastelun yhteydessä käsitellään myös virheen määräytymisen ajankohtaa ja virheestä ilmoittamista koskevia säännöksiä sekä kiinteistökaupan osapuolten sopimusvapautta ja mahdollisuutta ostajan oikeuksien rajoittamiseen.
Tutkimusaihetta on tarkasteltu oikeusdogmatiikan eli lainopin metodista käsin. Työssä on siten käytetty aiheen kannalta keskeisiä oikeuslähteitä eli erityisesti voimassa olevaa lainsäädäntöä (keskeisimpänä maakaari), lain esitöitä, viimeaikaista korkeimman oikeuden oikeuskäytäntöä sekä oikeuskirjallisuutta. Oikeuskäytännön tarkastelun pohjalta tarkoituksena oli saada kokonaiskuva, millainen vaikutus myyjän tiedonantovelvollisuudella ja ostajan selonottovelvollisuudella sekä kaupanteon yhteydessä tehtävällä kuntotarkastuksella on käytännössä asuinkiinteistökaupan laatuvirhetilanteista aiheutuvia riitoja ratkaistaessa. Työn johtopäätöksenä voidaan todeta, että kuntotarkastus ei takaa kaupan kohteena olevan kiinteistön virheettömyyttä eikä poista ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta. Maakaaressa säädetyn mukaisesti ostajan on itse otettava selvää ja tutustuttava huolellisesti kaupan kohteena olevaan kiinteistöön eikä ostaja siten saa vedota laatuvirheenä seikkaan, josta hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Oletuksena siten on, että ostaja perehtyy huolellisesti myös kuntotarkastusraportin sisältöön. Ostaja ei voi vedota raportissa mainittuihin virheisiin enää kaupanteon jälkeen, vaan hänen katsotaan olleen niistä tietoinen kauppaa tehtäessä.
Teoreettinen viitekehys alkaa keskeisten käsitteiden määrittelyllä sekä kiinteistökaupan vallintavirheiden ja oikeudellisten virheiden yleisesittelyllä. Tämän jälkeen työ keskittyy tarkastelemaan yksityiskohtaisesti kiinteistökaupan yleisintä virhetilannetta eli kiinteistön laatuvirheitä. Laatuvirheitä tarkastellaan niin myyjän tiedonantovelvollisuuden kuin myös ostajan selonottovelvollisuuden kannalta sekä selvittämällä asuinkiinteistön kaupanteon yhteyteen nykyään yleisesti kuuluvaa kuntotarkastusta. Laatuvirheiden tarkastelun yhteydessä käsitellään myös virheen määräytymisen ajankohtaa ja virheestä ilmoittamista koskevia säännöksiä sekä kiinteistökaupan osapuolten sopimusvapautta ja mahdollisuutta ostajan oikeuksien rajoittamiseen.
Tutkimusaihetta on tarkasteltu oikeusdogmatiikan eli lainopin metodista käsin. Työssä on siten käytetty aiheen kannalta keskeisiä oikeuslähteitä eli erityisesti voimassa olevaa lainsäädäntöä (keskeisimpänä maakaari), lain esitöitä, viimeaikaista korkeimman oikeuden oikeuskäytäntöä sekä oikeuskirjallisuutta. Oikeuskäytännön tarkastelun pohjalta tarkoituksena oli saada kokonaiskuva, millainen vaikutus myyjän tiedonantovelvollisuudella ja ostajan selonottovelvollisuudella sekä kaupanteon yhteydessä tehtävällä kuntotarkastuksella on käytännössä asuinkiinteistökaupan laatuvirhetilanteista aiheutuvia riitoja ratkaistaessa. Työn johtopäätöksenä voidaan todeta, että kuntotarkastus ei takaa kaupan kohteena olevan kiinteistön virheettömyyttä eikä poista ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta. Maakaaressa säädetyn mukaisesti ostajan on itse otettava selvää ja tutustuttava huolellisesti kaupan kohteena olevaan kiinteistöön eikä ostaja siten saa vedota laatuvirheenä seikkaan, josta hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Oletuksena siten on, että ostaja perehtyy huolellisesti myös kuntotarkastusraportin sisältöön. Ostaja ei voi vedota raportissa mainittuihin virheisiin enää kaupanteon jälkeen, vaan hänen katsotaan olleen niistä tietoinen kauppaa tehtäessä.