Asuntokauppalain RS-järjestelmä ja vuositarkastus sekä vuositarkastuksen jälkeinen aika : opas uudiskohteen hallitukselle

Abstract

Tämän opinnäytetyön tavoitteena oli selvittää uuden asunto-osakeyhtiön asumisaikaisen hallituksen näkökulmasta, mitä asuntokauppalain (843/1994) mukainen RS-järjestelmä ja vuositarkastus tarkoittavat ja miten perustajaosakkaan virhevastuut jatkuvat vuositarkastuksen jälkeen. Lisäksi tavoitteena oli laatia hallitukselle opas, joka tukee hallituksen työtä tarjoamalla lisätietoa kootusti. Taustana työlle oli toimeksiantajan halu tarjota lisätietoa uudiskohteen hallitukselle oppaan muodossa ja opinnäytetyön laatijan aikaisempi kokemus ja mielenkiinto käsiteltävää aihetta kohtaan.

Tutkimus toteutettiin isännöintialan yrityksen toimeksiannosta laadullisena tutkimuksena lainoppia hyödyntäen. Koska opinnäytetyön ohessa syntyi konkreettinen tuotos, tutkimuksessa on myös konstruktiivisen tutkimuksen piirteitä. Aiheen juridisen luonteen takia tutkimuksessa hyödynnettiin pääasiassa oikeuslähteitä, kuten lainsäädäntöä, lain esitöitä, oikeustapauksia ja oikeuskirjallisuutta. Lisäksi tietoa kerättiin ammattikirjallisuuden ja havainnoinnin avulla.

Yhteenvetona voidaan todeta, että puhuttaessa RS-järjestelmästä tarkoitetaan sillä asuntokauppalain mukaista osakkeenostajan suojajärjestelmää. RS-järjestelmä luo kuitenkin myös raamit asunto-osakeyhtiön omistaman asuinrakennuksen rakentamiselle, yhtiön taloudelliselle perustalle, velvoitteille ja oikeuksille. Vakuudet ovat keskeisessä roolissa taloyhtiön hallitustyössä, sillä vakuuden vapautumisen yhtenä edellytyksenä on hallituksen kirjallinen suostumus. On myös tärkeää reklamoida rakennusvirheistä oikeaoppisesti ennen ja jälkeen asuntokauppalain mukaisen vuositarkastuksen, jotta yhtiö säilyttää oikeuden vedota virheisiin.

Opinnäytetyön tuotoksena on luotu opas, joka tarjoaa hallitukselle kootusti ja havainnollistetusti tietoa. Opinnäytetyön laatimisen aikaan oikeusministeriön hanke asuntokauppalain päivittämiseksi oli käynnistymässä, joten mahdollisia lainsäädännön muutoksia tulee seurata ja opasta päivittää tarpeen mukaan.