Plot allocation using developer obligations as a tool for more sustainable construction : housing developers´ views on the energy and sustainability criteria used in Finnoo, Espoo

Abstract

Municipalities following the national and international goals are now trying to find effective methods for limiting climate warming. In Finland over one third of the emissions and consumed energy come from the built environment and the construction industry plays a significant role in emission reduction. Land use planning and the local detailed plan generate the preconditions for sustainable construction, but the principles of land use, land acquisition, land allocation, and implementation of land use plans can be out-lined in the municipal land use and housing programs.

The purpose of this thesis is to explore how municipal plot allocation together with developer obligations work as a tool for more sustainable construction, and more precisely, how the energy and sustainability criteria used in the new model district of combating climate change, Finnoo, Espoo, have worked from the housing developers´ point of view.

The topic is explored using qualitative research methods and applying a case study strategy. An overview on the carbon neutrality goals, land use planning, municipal plot allocation and developer obligations is formed through conversations with professionals, document analysis, and literature review. The views of the housing developers on Finnoo´s energy and sustainability criteria are based on thematic half-structured interviews conducted with nine housing developers representing 14 housing projects in Finnoo.

The findings illustrate that creating long-term preconditions for sustainable construction by legally binding detailed planning and using more flexible developer obligations to complement the steering system, changing legislation, developing technologies, and changing municipal goals can be easily considered in good time. Developer obligations, as a tool, have many strengths, the clearest being their flexibility. The findings illustrate that the set of criteria used in Finnoo is easy to approach and it offers a good number of alternative choices, however, to reach its potential as a tool for more sustainable construction, an update regarding some criteria and the total amount of criteria points required, for instance, is recommended.

Kansallisiin ja kansainvälisiin tavoitteisiin päästäkseen kunnat hakevat nyt tehokkaita keinoja ilmaston lämpenemisen rajoittamiseen. Rakennettu ympäristö tuottaa yli kolmanneksen Suomen päästöistä ja kulutetusta energiasta ja rakennusteollisuudella on merkittävä rooli päästöjen vähentämisessä. Maankäytön suunnittelu ja asemakaavoitus luovat edellytykset kestävälle rakentamiselle, mutta maankäytön, -hankinnan ja -luovutuksen sekä kaavojen toteuttamisen periaatteet voidaan määrittää kunnan maankäyttöön liittyvissä strategioissa ja ohjelmissa.

Tämän opinnäytetyön tarkoituksena on selvittää, miten kunnan määrittämät tontinluovutusehdot toimivat kestävän rakentamisen välineenä, ja tarkemmin, miten Espoon uudella ilmastonmuutoksen torjunnan esimerkkialueella Finnoossa ovat sinne tontin-luovutusehtoina määritetyt energia- ja kestäväkehityskriteerit toimineet asuntorakennuttajien näkökulmasta.

Aihetta tarkastellaan laadullisin tutkimusmenetelmin ja tapaustutkimusstrategiaa käyttäen. Yleiskatsaus hiilineutraaliustavoitteisiin, maankäytön suunnitteluun, kuntien tontinluovutukseen ja tontinluovutusehtoihin on koottu asiantuntijoiden kanssa käytyjen keskustelujen, dokumenttianalyysin ja kirjallisuuskatsauksen avulla. Asuntorakennuttajien näkemykset Finnoon kriteereistä perustuvat puolistrukturoituihin teemahaastatteluihin. Haastateltavat edustivat yhdeksää asuntorakennuttamisen toimijaa ja 14 Finnooseen ensimmäisenä rakentunutta tai rakentuvaa asuntorakennushanketta.

Tulokset osoittavat, että luomalla kestävän rakentamisen pitkänaikavälin edellytykset asemakaavalla ja käyttämällä joustavampia tontinluovutusehtoja ohjausjärjestelmää täydentävänä välineenä, voidaan muuttuva lainsäädäntö, teknologiakehitys ja kuntien tavoitteet huomioida hyvissä ajoin. Tontinluovutusehdoilla on monia vahvuuksia, joista selkein on niiden joustavuus. Tulokset osoittavat, että Finnoossa käytettyjä kriteereitä on helppo lähestyä ja ne tarjoavat hyvän joukon vaihtoehtoja. Potentiaalinsa saavuttamiseksi kestävän rakentamisen välineenä, kriteerien päivitys on kuitenkin joidenkin kriteerien ja vaaditun pistemäärän osalta tarpeen.