Miten perusparannushankkeeseen liittyvien kustannuksien muutokset vaikuttavat sen kannattavuuteen? Case Kruunuasunnot Oy

Abstract

Opinnäytetyössä tutkittiin peruskorjattujen kiinteistöjen budjetoitujen investointikustannusten eroa toteumaan verrattuna sekä investoinnista johtuvien kustannuksien vaikutusta investoinnin kannattavuuteen. Tutkimus toteutettiin tutkimalla kahden valitun asunto-osakeyhtiön perusparannusinvestointeja ja niihin liittyvien kustannusten muutoksia ja vaikutuksia. Tutkimuksen tavoitteena oli löytää mahdollisia poikkeamia, joiden avulla investointiprosessia voitaisiin kehittää ja tehostaa. Tutkimuksen kohteena olivat valtio-omisteisen Kruunuasunnot Oy:n omistamat asunto-osakeyhtiöt Hämeenlinnassa sekä Riihimäellä, yksi kummaltakin paikkakunnalta. Asunto-osakeyhtiöiden kiinteistöihin on tehty perusparannushanke viimeisten vuosien aikana ja ne muodostuvat vuokrahuoneistoista. Tutkimuksessa havaittiin selkeitä investointikustannuksista johtuvia säästöjä etenkin kiinteistön hoitokuluissa sekä vajaakäyttöjen vähenemisessä. Etenkin kulutusseurannassa havaitut kustannussäästöt ovat määrällisesti merkittäviä. Investointikustannusten toteumia tarkkailtaessa huomattiin selkeitä poikkeamia lisä- ja muutostöiden aiheuttamissa kustannuksissa. Havaitut poikkeamat muuttavat investointikustannusten toteutunutta määrää arvioidusta tarpeeksi aiheuttaakseen suurehkoja muutoksia investointien arvioituihin kannattavuuksiin. Tutkimuksen johtopäätöksinä havaittiin investointien kannattavuuden erojen johtuvan investointikustannusten budjetointitavasta sekä siitä johtuvasta investointikustannusten muutoksesta. Suurimmaksi osin investointien kannattavuuteen vaikutti tämän lisäksi investoinnista johtuvat muutokset kiinteistöjen hoitokustannuksissa.

This thesis presents the results of a study about the costs and viability of real estate renovation projects. Two renovation projects were analyzed in terms of their costs and the effects on the buildings. Both renovations were done to buildings managed by the real estate company, Kruunuasunnot Ltd. The purpose of the study was to find differences between the budgeted and realized costs of the renovation project and to locate the causes of those differences. A second equally important objective was to find differences in the effects of the renovation on the maintenance costs of those buildings. The study revealed some difference between the budgeted and realized investment costs of both these renovation projects. Most of the change in renovation costs was due to the change in modification costs of the projects. The other reason for this difference was the increase in organization costs. The study also revealed that the total maintenance costs of the real estate have decreased but not as much as estimated. The decrease in maintenance costs was greatest in heating and water costs, as the renovation affected these parts of the building. The consumption of electricity increased in one building but lowered at the other after the renovation. The new elevators mounted in the other building are the main reason in the increase in electricity consumption. The investment calculations revealed that due to the increased costs of the renovation project the viability of the renovation project decreased below a profitable level. However, the decreased costs of the other renovation made up for that. The main reason for the change in viability of the investments was due to the change in renovation costs.