Sisäurheiluhallin arvonmääritys

Abstract

Tutkimuksen tavoitteena on määrittää toimeksiantoyritykselle realistinen arvo. Toimeksiantoyritys on Helsingissä toimiva sisäurheiluhalli, josta käytetään tutkimuksessa nimeä Urheiluhalli Oy. Nykyinen omistaja aikoo eläkeiän lähestyessä myydä koko liiketoiminnan, jolloin hinnan perustaksi tarvitaan arvonmääritystä.

Yrityksessä ei ole toteutettu minkäänlaista sisäistä analyysiä. Tulevaisuuden riskien arvioimiseksi tarvitaan ymmärrystä liiketoiminnasta, toimintaympäristöstä, toteutetusta strategiasta ja menneistä tapahtumista. Ne ovat myös arvonmäärityksen keskeiset osa-alueet.

Arvonmäärityksessä käytetään toimeksiantoyritykselle parhaiten soveltuvia malleja, jotka ovat kassavirtamalli, lisäarvomalli sekä substanssiarvo. Koska kyseessä on listaamaton perheyritys, rajoittaa se hyödynnettävissä olevia malleja. Tietoperusta koostuu arvonmäärityksen osa-alueista sekä käytetyistä malleista.

Tutkimus toteutettiin laadullisena ja menetelmiksi valikoitui teemahaastattelu, sekä dokumenttianalyysi. Tutkittavia dokumentteja olivat yrityksen tilinpäätökset, osto- ja myyntireskontran tiedot, ajanvarauskalenteri, sekä vuokrasopimukset. Laajalla dokumenttien tutkimuksella saatiin selville oleellista tietoa yrityksen menneestä kehityksestä ja myös tulevaisuuteen vaikuttavista tekijöistä. Omistajan haastattelu syvensi dokumenttianalyysillä saatuja havaintoja sekä täydensi tutkimusta.

Yrityksen tulevaisuuden ennusteista laadittiin mahdollisimman luotettavan lopputuloksen saamiseksi sekä parhaan mahdollisen että pahimman mahdollisen tapauksen skenaariot. Lopulliset arvot määriteltiin molemmille skenaarioille erikseen sekä todennäköisimmin toteutuvan keskiarvon mukaan.

Capital Asset Pricing –mallia hyödyntäen saatiin yrityksen oman pääoman kustannukseksi 15,77 %. Weighted Average Cost of Capital –mallia hyödyntäen pääoman keskimääräiskustannukseksi muodostui 6,28 %. Edellä mainittuja arvoja hyödyntäen yrityksen arvot vaihtelivat käytetystä mallista riippuen -197 000 euron ja 730 000 euron välillä. Pienimmät arvot saatiin lisäarvomallilla ja suurimmat vapaan kassavirran mallia hyödyntäen. Substanssiarvot olivat suunnilleen edellisten keskiarvoja. Lopullinen realistinen yhteenveto Urheiluhalli Oy:n arvosta määrittyy keskiarvoon, hieman alle 200 000 euron. Arvo kuitenkin muuttuu jatkuvasti tulevaisuuden tapahtumien mukaan.

This thesis was commissioned by a company that works in Helsinki as an indoor sports centre. The objective of this thesis was to define a realistic value for the company. Upon request to remain anonymous the company is called by the name of Urheiluhalli Oy. The current owner is approaching retirement and going to sell the company in the future. The valuation is needed as the base of the price.

There haven’t been made any kind of internal analysis in the company. To estimate the future risks it is required to understand the business, the operating environment, strategy of the company and the past processes. Sections mentioned above are also the main points of valuation.

To valuate the company three most suitable valuation methods were used. These methods were free cash flow method, economic value added method and the net asset value. Because the company is an unlisted family company less applicable methods were available. The knowledge base consists of the key areas of valuation and used models.

The research was made qualitative and methods used in this thesis were theme interview and document analysis. The documents which were examined were financial statements, accounts payable, sales invoices, booking calendar and rental agreements. With wide document research a lot of significant data about factors affecting to the future development was found. The interview of the owner deepened previous observations and complemented the research.

There were two future forecasts made to get more reliable results. Best case and worst case scenarios. The final values were calculated for both separately and by average, which is most likely to be realized.

The cost of equity was calculated with Capital Asset Pricing model and the result was 15,77 %. The result of weighted average cost of capital was 6,28 %. Using the above-mentioned costs the value of the company was between -197 000 euros and 730 000 euros depending of the used method. The smallest values were obtained when using the economic value added method and the largest values when using the free cash flow method. The net asset values were approximately averages of the two others. The final realistic summary of the company’s valuation is determined by the average and is just below 200 000 euros. However the value will constantly change according to the future development